Viviendas “made in Valpo”

¿Dónde vivir en Valpo?; es una pregunta que desde los 90’ encontró pocas respuestas sobretodo desde el sector público-municipal que es el canalizador natural de estas observaciones para la generación de un plan de repoblamiento de la ciudad junto al sector privado. Entre 1992 y el 2002, en la ciudad se generó un despoblamiento de aproximadamente 12.000 personas, principalmente hacia las áreas de Viña del Mar, Quilpué y Villa Alemana; esto significó una variación de -2.40% en el último decenio del siglo XX. La estandarización del tipo de construcción hizo difícil aterrizar proyectos en Valparaíso y se han generado obras que han traído más un daño urbanístico que un repoblamiento de la ciudad, por otro lado en los últimos años se han generado proyectos que se han adaptado a la ciudad, pero falta mayor claridad en la reglas del juego que entrega el municipio.

Desde fines de los 90’ surgen las primeras iniciativas para revertir la situación, pero estas no se generan en torno a un Plan Maestro de urbanismo y planificación sustentable, sino en torno a dos factores, el creciente colapso habitacional y urbano de Santiago y la alta demanda de familias que trabajando en la RM viven o viajan seguido a la V Región. Bajo estos dos puntos surgen los proyectos inmobiliarios de Curauma, teniendo como primer pilar la Villa Los Fundadores junto a la creación de un colegio y pequeños servicios; en torno a estos se crearían otros conjuntos habitacionales en dirección al tranque La Luz. Paralelo a esta iniciativa, se potenciarán en Viña del Mar y Concón un sin fin de proyectos que hasta el día de hoy no se han detenido y que van desde casas a departamentos que actualmente recorren desde Reñaca hasta las dunas de Concón. El primer sector (Curauma) fue orientado a un mercado familiar de clase media, que no solo habitaba en la zona sino también en Santiago, pero que preferían el clima de la costa; mientras que el segundo fue orientado casi exclusivamente a grupos socioeconómicos de mayor poder adquisicitivo imponiendo un sello de exclusividad al sector de las dunas.

null CuraumanullDunas, Concón

Década del 2000:
Durante el período 2000-2009 el crecimiento de la oferta inmobiliara tuvo un retroceso en las zonas interiores como Quilpué y Villa Alemana para ser reemplazadas por nuevas ofertas en distintas zonas de Viña y en Valparaíso a través de Curauma. En el 2002, el Censo corroboró estas cifras entregando a Viña el título de ciudad más populosa de la región, lugar que siempre ocupó Valparaíso recibiendo los efectos naturales del traslado habitacional; lo siguieron los servicios y el nuevo comercio que comenzó de a poco a instalarse en Viña (proceso iniciado con fuerza en los 80’); es el caso de locales como multitiendas (París y La Polar), supermercados (Jumbo 1 norte), hasta restoranes y comercio detallista (Emporio Echaurren a Concón, tiendas de calle Condell a calle Valpo, etc.) y que en la ciudad jardín encontraron un mercado que opera de lunes a lunes, sobretodo en el eje de 15 norte, en San Martín y Plaza Viña. Solo producto de un incremento en la demanda y de la disponibilidad de buenos terrenos, se empiezan a instalar los mismos locales en la ciudad porteña (Jumbo 2003, París 2004, La Polar 2007) generando un aumento parcial del comercio detallista en algunos sectores. El aumento de este comercio viene de la mano de la existencia natural de compradores y de una demanda estable como el caso de Portal Valparaíso en Avenida Argentina que se alimenta de todo el mercado que anteriormente absorvía solo el Líder de 15 norte, hoy Jumbo Valparaíso triplica en ventas a Jumbo Viña y la tienda Easy es una de que obtiene mayores ventas (el competidor más cercano también está en 15 norte), sin embargo esta demanda puede aumentar y generar nuevo comercio (sobretodo detallista) solo cuando existe una oferta de servicios y de viviendas aptas para acoger este mercado y es el talón de Aquiles actual de Valparaíso, porque los principales ejes de desarrollo inmobiliario se encuentran lejos del centro de la ciudad que justamente necesita reactivarse (San Roque a 5km y Curauma a 15km).

Ejes de desarrollo Inmobiliario
Valparaíso desde la declaración como Patrimonio de la Humanidad vivió dos procesos interesantes de mencionar y que afectaron la dirección de la oferta y el tipo de proyectos a realizar. El primero de ellos fue la Declaración misma, que impacta directamente al Casco Histórico de la ciudad, pero de forma indirecta a la ciudad misma en donde hay una misión con el patrimonio tangible e intangible de este y que es necesario preservar, trayendo el beneficio económico al mediano plazo de un incremento del turismo y el desarrollo de nuevas actividades; el segundo proceso a mencionar es la cultura de “la vista al mar”, un derecho que no existe en el papel, pero que muchos sectores defendieron y se respetó en casi toda la ciudad durante el siglo XX, pero que tuvo un punto de quiebre el mismo 2003 con la generación de los primeros proyectos inmobiliarios en el Cerro Larraín, Barón y Placeres, lo que generó un congelamiento de estos durante algunos meses hasta la creación de una reforma al plano regulador en cuanto a alturas limitando estas construcciones en casi todo el sector histórico, bajo la avenida Alemania y en buena parte del centro. Esta reforma vino de la mano de la fuerte campaña liderada por Ciudadanos por Valparaíso que tuvo gran éxito en la recolección de firmas y del movimiento de Juntas de Vecinos del Cerro Barón que presentaron quejas ante el entonces alcalde Hernán Pinto.

El nuevo escenario fue acogido y apoyado en un principio por el sector privado, ya que, era necesario dejar bien definida las reglas del juego para evitar enfrentamientos y procesos conflictivos como lo vivido el 2003; lamentablemente los lugares excluidos de la construcción en altura comenzaron a criticar cuando los proyectos comenzaron a surgir sobre la cota de la avenida Alemania y el Camino Cintura o en el sector de la Remodelación Balmaceda (Yolanda) y Playa Ancha, generando nuevos conflictos que no terminan hasta el día de hoy. La Cámara de la Construcción el año 2008 y 2009 emitió declaraciones donde es imposible construir en sectores tan lejanos como la Pólvora o en el límite urbano, ya que, las personas no desean vivir en la punta del cerro, sino al contrario, lo más cercano al centro.

La situación refleja el choque de dos visiones; por un lado está la defensa de los derechos de vista al mar que ningún vecino desea perder junto a preservación de algunos sectores de la calidad de barrio y que apoya en el sector del Casco la Declaración de Patrimonio de la Humanidad, contra la necesidad de repoblamiento de una ciudad que desde años ha tenido fuga de habitantes y cuyos espacios disponibles se limitan a la cercanía con el centro de la ciudad o de los principales ejes de servicios (comercio, educación, salud etc.). La dependencia de tener solo a Curauma y los sectores más cercanos a Viña (cerros Esperanza y Placeres) como los únicos rincones de desarrollo inmobiliario condicionan peligrosamente a la ciudad a un estancamiento y aumento de la disminución de la población en el resto de la ciudad seguido se los servicios, el comercio e incluso las empresas (empresas donde la mayoría de sus trabajadores viven en otra comuna y donde no existen servicios tienden a emigrar).

La política pública municipal que falta:
La solución pasa por un consenso de ambas visiones; se debe reconocer la existencia de preservar ciertos derechos de vista, pero en donde es imposible dársela a todos porque siempre habrá una construcción, balcón o techo que tape parte de la visual a otra cuando no existen pendientes pronunciadas además de que la existencia de un edficio o construcción que destaque sobre el resto siempre será observada desde algún punto de la bahía por la condición de anfiteatro de esta; por lo que sería imposible permitir solo construcciones que no tapen la vista, ya que desde algún ángulo le estarás tapando la vista a alguien, por ello hay que establecer normas que minimicen este impacto. Por otro lado, hay que ser claros en que el tipo de construcción tanto de altura como de arquitectura de las nuevas edificaciones porteñas no pueden responder a los parámetros que establecen tradicionalmente otras urbes; Valparaíso por su condición de ciudad Patrimonio también debe dar cabida a un nuevo estilo de habitar la ciudad que debe ir acompañado desde forma y diseño de la vivienda misma, tarea que va más allá de una caja de cartón o de un bloque de concreto respetando el entorno, pero dotando a su vez de la población necesaria para reactivar la ciudad poblacionalmente.

El municipio debiera combinar ambas visiones estableciendo varios elementos; primero, que en los cerros, sobretodo aquellos incorporados al Casco Histórico, sean intervenidos por proyectos inmobiliarios, pero con un carácter mucho más amigable y con mayores restricciones que no conlleven a un aumento desproporcional de la obra (se limitaría a apuntar solo a un segmento alto excluyendo clase media). Proyectos que definen esta visión son los Lofts Yungay I y II, construídos en el cerro del mismo nombre y muy cercano al sector patrimonial; Lofts de la Aduana que se incorporan dentro del Barrio Puerto, zona muy despoblada en las últimas décadas, departamentos Vistabarón, San Juan de Diós y las obras de recuperación habitacional como la Población Obrera de la Unión.
nullLofts Yungay II

nullVistabarón

Segundo, con respecto al plano de la ciudad y zonas cercanas a este, establecer criterios más blandos que en los cerros, permitiendo alturas diferenciadas de acuerdo a la ubicación con respecto al cerro y el entorno, evitando poblar zonas que pueden ser aprovechadas para otras actividades más productivas para la ciudad como el borde costero. Un buen factor determinante de la altura permitida han sido los miradores de la ciudad, lo que ha sido de guía para el actual plano regulador, pero que se ausenta en algunos sectores como el del Hospital Van Buren donde no existen estas referencias, lo que ha llevado a que se permita la actual construcción de torres de más de 20 pisos. Por otro lado, en zonas como Barón se han edificado construcciones como la torre Plaza Barón que limita bajo el mirador cercano a este, mismo caso en el actual proyecto habitacional Linch en Avenida Brasil que se encuentra en el límite permitido otorgado por la altura que posee el mirador del cerro Bellavista.

Un tercer elemento además del criterio a la altura en cerros y en el plano, corresponde al diseño de estos; que en el caso porteño no puede pasar desapercibido, sobretodo cuando las construcciones a mayor altura, más apreciadas son desde cualquier punto de la ciudad; de allí que todo proyecto superior a una altura promedio por sector debiera pasar por una aprobación del municipio en cuanto a tema de arquitectura y diseño de este; por ejemplo, no sería prudente gastar recursos municipales en estudiar la aprobación de la arquitectura de una edificación de 5 pisos en un barrio como Rodelillo o San Roque donde existen construcciones de esta altura y ya está dentro de un conjunto de edificiaciones similares y no presenta conflictos de vista o zonas de protección, pero caso distinto es si en este mismo barrio se instalara una edificación de 15 pisos como lo que ha ocurrido en Placeres y Barón en los últimos 3 años o la instalación de torres en cualquier zona del plano, se generan mayores externalidades al ser un impacto para gran parte de la población por la condición de anfiteatro de la ciudad; la obra será apreciada desde cualquier punto de la ciudad y es aquí en donde deben actuar los canales de control sobre la obra, no impidiendo su construcción por la altura (si respeta el punto 1 y 2) si no por la arquitectura y el diseño urbano a implementar en este que puede afectar al conjunto urbano e impactar negativamente no al entorno cercano sino al total de la ciudad al convertirla en un bloque sin un significado que aporte a la vista del resto de la población que lo aprecian desde todos lados.

Experiencias de estos casos no existen con profundidad en el país producto de a la estandirazación de los diseños de los departamentos, pero podemos encontrarlos en varias de las ciudades que poseen características similares a Valparaíso, como las edificaciones para el Forum Barcelona 2000, la futura nueva embajada de EEUU en Londres y en el caso porteño, la construcción del edificio Tecnopacífico, la remodelada casa matriz de Agunsa y el edificio Duoc en calle Brasil son ejemplos de que es posible generar obras en el centro de la ciudad con una arquitectura distinta, que aporte a la urbe entera y sea atractiva, reforzando su declaración de Patrimonio de la Humanidad a través de la generación de nuevos sellos urbanos que renueven y traigan más habitantes.

null

Hoy al 2010, se ha notado una reactivación habitacional de la ciudad, pero aun falta claridad en sus normas para evitar fallas urbanísticas como las generadas en algunos proyectos del Cerro Placeres, en avenida Errázuriz y las dos torres en construcción en la ex-Chiletabacos, pero que se construyen paralelo a la llegada de inversionistas que han captado la sintonía porteña, realizando obras como Loft Yungay y de la Aduana así como un mayor orden en la creciente Curauma. El INE al 2009 establecía en Valparaíso una población de aprox 308.137 hbts, 50 mil de ellos solo en Curauma, esto impacta positivamente al comercio, los servicios y la generación de nuevas plazas de trabajo que se replican en los barrios que aumenten sus habitantes (en los últimos 2 años se instalaron en Curauma 3 supermercados, farmacias, pequeños almacenes de barrio y 2 colegios); las inversiones y el interés está, pero debemos definir reglas del juego que nos favorezcan para conducir esas inversiones a obras que le entreguen valor agregado a la ciudad en términos urbanísticos y de paso, recuperar los habitantes perdidos en las últimas dos décadas, necesitamos viviendas “made in valpo”.

null

Referencias:

INE Censo 1992, 2002, estimación 2009
Plano Regulador Municipalidad de Valparaíso
Revista ARQ UC  N°73 Valparaíso.
Artículos Mercurio de Valparaíso
Plataforma Urbana, artículos Lofts Yungay II; http://www.plataformaurbana.cl

Imágenes: Plataforma Urbana, Portalcurauma y propias

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s